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    [股票杠桿多大]信托高融資利息拖累利潤?浙系房企祥生控股沖

    2020-07-22 17:31:43 107 配資平臺 物業,建筑面積,公司,浙江省,祥生,往績,中國房地產,收益,

    近日,資本邦獲悉,浙系房企祥生控股(集團)有限公司(以下簡稱“祥生控股”)向香港聯交所披露了上市申請。建銀國際和農銀國際為其聯席保薦人。

    祥生控股起家于浙江諸暨,由陳國祥與其妻子朱國玲共同創辦。2014年該公司將大本營遷至杭州,2019年將總部搬至上海。

    如今,祥生控股為中國一家快速成長的大型綜合房地產開發商,專注于在中國選定地區開發優質住宅物業。公司的總部位於上海且深耕浙江省,經過逾20年的發展於浙江省建立領先的市場地位,按收益及已確認建筑面積計,于往績記錄期間內取得快速增長。

    根據中國房地產指數系統的資料,就合約銷售而言,公司於2019年在浙江省所有住宅物業開發商中排名第三。根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院的資料,就運營效率而言,公司自2018年起連續三年位列“中國房地產百強企業”前十。公司于2019年亦獲國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院評為“中國房地產開發企業品牌價值Top30”。

    據悉,祥生控股自2016年起采納“1+1+X”擴張策略,據此,公司以于浙江省的發展為基礎,深入滲透泛長三角區域并擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。從區域業績占比情況來看,2019年浙江占到祥生控股收益的62.5%,泛長三角區域的收益占比為35.9%,其他區域為1.6%。在項目儲備方面,浙江省也占據了相當高的比例。截至2020年3月31日,祥生控股總土地儲備2304萬平方米,其中約50.2%的土儲位于浙江;共持有195個項目,大部分位于三四線城市。

    (圖片來源:祥生控股招股書)

    截至2020年3月31日,祥生控股擁有195個處于不同開發階段的物業項目,包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。

    招股書顯示,截至2020年3月31日,祥生控股的總土地儲備達2304.47萬平方米,包括(i)已竣工物業的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業投資建筑面積約180.22平方米;(ii)發展中物業的規劃總建筑面積約1584.55萬平方米;及(iii)持作未來發展物業的估計總建筑面積約539.69萬平方米。相關分析認為,由于土儲不足等因素,祥生在2019年并未完成1300億元的銷售目標。

    資本邦了解到,于往績記錄期間,祥生控股的收益主要來自開發及銷售住宅物業及商業物業。于2017年、2018年及2019年,公司分別取得收益62.93億元、142.15億元及355.2億元,復合年增長率為137.6%。其中2017-2019年,公司的物業開發及銷售收益分別為61.66億元、140.77億元、353.72億元。

    招股書指出,于往績記取期間,公司的收益整體增加主要受公司物業開發及銷售業務的財務表現所帶動,而物業開發及銷售業務增加主要歸因于已交付總建筑面積及已確認每平方米平均售價增加所致。

    資本邦獲悉,進入2020年,為擴充土地儲備,祥生控股在杭州、寧波等地大手筆拿地。據中指院數據顯示,2020年前5月,祥生地產拿地款128億元,而其在去年一整年拿地上才花了170億元。祥生控股招股書直言,此次IPO募資所得款將用于物業項目開發、償還項目信托貸款等。

    事實上,市場分析認為,由于過于依賴信托,較高利息也侵蝕了祥生控股的利潤。截至2019年末,公司未償還信托融資總額占借款總額63.1%,同期祥生控股僅銀行及其他借款利息支出就達32.23億元。報告期內,公司的凈資產負債比率為1380%、740%及360%,流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍,利息保障倍數則由2018年的0.3增長至1.4。

    2017年至2019年,祥生控股分別錄得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。于往績記錄期間,毛利率整體上升,主要受以下因素所帶動:(i)交付因其地理位置優越而獲得相對較高已確認平均售價的若干物業;(ii)項目開發實施標準化運營程序、對土地收購機會之敏銳市場趨勢洞察及詳細及謹慎的流程,能以合理的成本獲得土地及控制開發及建設成本;及(iii)杭州及杭州周邊城市住宅物業市場狀況整體有所上升。

    招股書坦言,祥生控股業務及行業相關風險如下:

    (i)公司的業務及前景易受中國房地產市場不利變動的影響,尤其是在物業項目所在的省份及城市;

    (ii)于往績記錄期間,公司大部分收入產生自在浙江省的物業開發及銷售,且易受到浙江省經濟狀況任何重大下滑的影響;

    (iii)公司可能無法物色到理想地點或按有利條款取得土地使用權用于日后的物業開發項目,甚至根本無法物色有關地點或取得土地使用權;

    (iv)公司或無足夠的資金撥付我們的未來物業開發,及資本資源未必可按有利條款取得,甚至根本無法取得。

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